和歌山の民泊は儲かる？一棟貸しの収支シミュレーション例
和歌山で一棟貸しの民泊を検討している方の中には、「実際のところ、民泊って儲かるの？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
私たちは大阪を拠点としながら、和歌山県内で宿泊施設・民泊の運営を行っています。
本記事では、実際の運営経験をもとに、和歌山で一棟貸し民泊を運営した場合の収支シミュレーション例と、事前に知っておきたい注意点を分かりやすく解説します。想定した収支シミュレーションをもとに、一棟貸し民泊の収益性について解説します。
この記事で分かること
・和歌山の一棟貸し民泊における現実的な収支イメージ
・民泊で利益が出やすいケース／出にくいケース
・収支を考えるうえで事前に知っておきたい注意点
※実際の運営経験をもとに解説します。
結論：和歌山の一棟貸し民泊は「条件次第」で十分成立する
和歌山の一棟貸し民泊は、物件条件や運営方法次第で十分に利益を出すことが可能です。
ただし、表面上の売上だけで判断せず、清掃費や運営コストを含めた現実的な収支シミュレーションが欠かせません。
事前に数字を把握することで、「想定外の赤字」を防ぐことができます。
一棟貸し民泊の収支を考える前提条件
一棟貸し民泊の収支を考える際は、いきなり数字を当てはめるのではなく、基本的な考え方を整理し、まずは前提条件を整理しておくことが重要です。
ここでは、収支シミュレーションを行ううえで押さえておきたい基本的な考え方を整理します。
想定する物件条件
一棟貸し民泊の収支を考える際は、まずどのような物件を想定するのかを明確にしておく必要があります。
今回の収支シミュレーションでは、和歌山県内にある一般的な一棟貸し物件を想定しています。
・戸建てタイプの一棟貸し
・ファミリーやグループ利用を想定
・築年数はある程度経過しているが、清掃・メンテナンスは適切に実施
・最寄り駅や観光地から車でアクセス可能な立地
特別に条件の良い物件ではなく、実際に和歌山で民泊として活用されることの多い「現実的な物件条件」を前提としています。
なお、今回はフルリノベーション済みの高価格帯物件ではなく、一般的な初期投資を想定したケースとしています。
宿泊単価と稼働率の考え方
一棟貸し民泊の収支を考える際に重要なのが、宿泊単価と稼働率のバランスです。
宿泊単価を高く設定すれば売上は大きくなりますが、その分予約が入りにくくなり、稼働率が下がる可能性もあります。
逆に、単価を下げすぎると稼働率は上がっても、清掃費や運営コストを差し引いた後の利益が残りにくくなります。
今回のシミュレーションでは、ファミリーやグループ利用を想定し、1泊あたりの宿泊単価を22,000円と設定しています。稼働率については、繁忙期と閑散期を平均した年間ベースで80％程度を想定しています。これは常に満室を想定するのではなく、現実的に運営した場合の水準として設定しています。
繁忙期・閑散期の違い
一棟貸し民泊の稼働率を考える際は、繁忙期と閑散期の違いを理解しておくことが欠かせません。
和歌山では、夏休みや連休、観光シーズンなどは予約が入りやすい一方で、平日やオフシーズンは稼働が落ち着く傾向があります。
そのため、常に高い稼働率を前提にするのではなく、年間を通した平均で考えることが重要です。今回の収支シミュレーションでは、繁忙期にはほぼ満室に近い稼働を想定しつつ、閑散期の落ち込みも考慮したうえで、年間平均の稼働率を80％と設定しています。
一棟貸し民泊の収支シミュレーション例
ここからは、これまで整理してきた前提条件をもとに、和歌山で一棟貸し民泊を運営した場合の収支シミュレーション例を紹介します。
あくまで一例ではありますが、実際の運営をイメージしやすいよう、現実的な数字を用いて計算しています。売上だけでなく、清掃費や運営にかかるコストも考慮しながら、民泊運営でどの程度の利益が見込めるのかを見ていきます。
以下のシミュレーションは、
当社が現在運営している宿泊施設の実績やコスト感をもとに作成しています。
【モデルケース】8月・繁忙期の収支例
※1泊22,000円 稼働率 約90％ を想定したイメージ
【売上】
- 売上予想：¥613,800
【経費】
- 代行手数料（売上20％）：¥122,760
- 清掃費（8,000円 × 15回）：¥120,000
- リネン外注費：¥15,000
- 消耗品費：¥20,000
- 光熱費：¥70,000
- OTA手数料（売上10％）：¥61,380
- その他：¥10,000
経費合計：¥419,140
【収支イメージ】
- 利益予想：¥194,660
※繁忙期は高稼働・高単価のため、
単月でしっかり利益を確保できる構造になります。
【参考】通常月（平常期）の収支イメージ
※1泊22,000円 稼働率 約40％ を想定したイメージ
【売上】
- 売上予想：¥272,800
【経費】
- 代行手数料（売上20％）：¥54,560
- 清掃費（7,500円 × 6回）：¥45,000
- リネン外注費：¥10,000
- 消耗品費：¥15,000
- 光熱費：¥60,000
- OTA手数料（売上10％）：¥27,280
- その他：¥10,000
経費合計：¥221,840
【収支イメージ】
- 利益予想：¥50,960
※閑散期は利益額こそ小さくなりますが、
大きな赤字になりにくい水準での運営を想定しています。
上記は、当社が現在運営している宿泊施設の実績をもとにした
あくまで参考となる収支イメージです。
実際の収支は、物件条件・料金設定・稼働状況により変動します。
民泊収支で見落としがちなコスト
民泊運営では、売上や表面的な経費だけを見ると「思ったより利益が出そう」に感じることがあります。
しかし実際には、運営を始めてから気づくコストがいくつも存在します。
ここでは、特に見落とされやすいポイントを整理します。
清掃費・リネン費
清掃費とリネン費は、民泊運営において最も基本的でありながら、 想定より負担が大きくなりやすいコストです。
稼働率が上がるほど清掃回数が増え、その分、清掃費・リネン交換費も比例して増加します。
また、戸建てやヴィラタイプの物件では、 部屋数や水回りが多く、マンション型の民泊に比べて作業量が大きくなりがちです。
「1回あたりはいくらか」という視点だけでなく、 月に何回発生するか、年間でどの程度になるかまで見ておくことが重要です。
消耗品・光熱費
消耗品や光熱費は、1回あたりの金額は小さく見えますが、積み重なると無視できないコストになります。
トイレットペーパー、シャンプー類、洗剤、ゴミ袋などの消耗品は、宿泊が続くほど確実に減っていきます。
特に複数人利用が多い物件では、 想定以上のペースで補充が必要になることも珍しくありません。
また、エアコンや給湯、プール設備などを使用する物件では、光熱費が季節によって大きく変動します。「空室でも一定額がかかる固定費」という側面もあるため、年間を通した視点で把握しておく必要があります。
運営にかかる手間と見えないコスト
数字に表れにくいものの、実際の負担として大きいのが運営にかかる手間です。
予約管理、ゲストからの問い合わせ対応、チェックイン案内、トラブル対応、レビュー管理など日々細かな対応が発生します。特に夜間や休日の対応は、時間的・精神的な負担になりやすい部分です。
これらは金額としては計上されにくいものの、
自分で対応する場合は「時間」というコストが確実に発生します。
結果として、
「想定していたよりも手間がかかる」
「本業に支障が出る」
と感じるオーナー様も少なくありません。
「儲からない」と感じるケースの共通点
民泊運営について「思ったほど儲からない」「話と違う」と感じるケースには、いくつかの共通点があります。
多くの場合、運営そのものが失敗しているというよりも、 事前の想定と実際の運営にズレが生じていることが原因です。
売上だけを基準に判断している
よくあるのが、
「◯泊 × 単価」で売上だけを見て判断してしまうケースです。
民泊では、
売上が立つたびに清掃費やリネン費が発生し、
OTA手数料や消耗品費も比例して増えていきます。
売上だけを見ると黒字に見えても、
変動費を差し引いた後にどれだけ残るのかを確認しないと、
実際の収益性は見えてきません。
稼働率を高く見積もりすぎている
もう一つ多いのが、
年間を通して高い稼働率が続く前提で計画を立ててしまうケースです。
民泊は、
繁忙期と閑散期の差が非常に大きいビジネスです。
特に地方やヴィラタイプの物件では、
「繁忙期にしっかり稼ぎ、閑散期は抑えながら回す」
という考え方が現実的になります。
繁忙期の数字だけを基準にしてしまうと、
閑散期とのギャップにより
「思ったより儲からない」と感じやすくなります。
運営にかかる手間を想定していない
数字上は問題なさそうでも、
実際に運営を始めると
「思っていた以上に手間がかかる」と感じるケースは少なくありません。
ゲスト対応、清掃手配、トラブル対応、
レビュー管理などは、
想像以上に細かく、継続的な対応が求められます。
これらの負担を
自分の時間や労力として認識していないと、
収益が出ていても
「割に合わない」「儲からない」という感覚につながります。
コストを抑えすぎて品質が下がっている
清掃費や運営コストを過度に削減した結果、
清掃品質や対応品質が下がってしまうケースもあります。
一時的には支出を抑えられても、
レビュー評価の低下やリピート率の低下につながり、
結果として
中長期的な収益が落ちてしまうことがあります。
特に高単価物件では、
品質低下の影響が数字に表れやすいため注意が必要です。
自主管理と運営代行で収支はどう変わる？
※比較は簡潔に・売り込みすぎない
収支は、運営を自分で行うか、代行を利用するかによっても変わってきます。
自主管理の場合、
代行手数料がかからない分、
一見すると利益が出やすく見えることがあります。
一方で、清掃手配やゲスト対応、トラブル対応などを
すべて自分で行う必要があり、
時間的・精神的な負担が大きくなりやすいのも事実です。
運営代行を利用する場合は、
一定の手数料は発生しますが、
日々の対応や管理業務を任せることで、
運営にかかる手間や負担を軽減しやすくなります。
その結果、対応漏れや品質低下を防ぎやすく、
中長期的に見ると収支が安定するケースも少なくありません。
どちらが正解というわけではなく、物件の立地や規模、 オーナー様がどの程度運営に関われるかによって、適した選択は変わってきます。
収支を安定させるためには、日々の運営を無理なく回せる体制づくりが重要です。
そのうえで、自主管理と運営代行の特徴を理解し、自分に合った運営方法を選ぶことが、結果的に長く続く運営につながります。
まとめ：収支シミュレーションは必ず事前に行うべき
当社グリーンヒル株式会社では、
和歌山県内で宿泊施設・民泊運営を行いながら、
収支が成立する条件と難しい条件の両方を経験してきました。
和歌山の一棟貸し民泊は、条件が合えば十分に収益を見込める運営形態です。
一方で、宿泊単価や稼働率だけを見て判断すると、清掃費や運営コストを見落とし、想定と異なる結果になることもあります。
民泊で安定した運営を行うためには、
・現実的な稼働率を前提にすること
・繁忙期と閑散期の差を考慮すること
・清掃や運営にかかるコストを含めて考えること
が重要です。
「自分の物件条件だとどうなるのか」を事前に整理しておくことで、無理のない民泊運営につながります。
収支が成立するかどうかは、物件条件や運営方法によって大きく異なります。
和歌山で一棟貸し民泊を検討中の方で、
「自分の物件の場合の収支を知りたい」という方は、
民泊運営代行・清掃についてお気軽にご相談ください。→ 和歌山の民泊運営代行・清掃サービスはこちら
